比淡季還淡

　�。对隆ⅲ吩�、８月三個月是房地產市場傳統(tǒng)的銷售淡季�？墒�，今年的這三個月比以往的淡季還淡，尤其是８月份，奧運會的召開吸引了全球的目光，樓盤售樓部又被冷落了許多。有開發(fā)商坦言，奧運期間，全民的注意力都在奧運會上，買房人的熱情將會進一步下降。奧運會期間，記者走訪了省會部分樓盤，發(fā)現(xiàn)各大樓盤的看房者寥寥無幾，銷售人員也有更多的閑暇時間坐在銷售大廳內觀看比賽。雖然８月份的銷售數據還沒有統(tǒng)計出來，但是從房管部門每天公布的銷售數據來看，鄭州市商品住宅每天銷售不足百套的情況屢屢出現(xiàn)。僅從６月、７月兩個月商品住宅的銷售情況來說，今年與去年相比兩個月就少賣了４８８１套，而今年７月份鄭州市商品住宅的銷售只有４７２６套。

　　淡季推盤對于多數開發(fā)商的考驗無疑是嚴峻的，相比于那些不得已而“趕考”的開發(fā)商而言，還有更多的樓盤選擇靜觀其變以待下一個旺季。雖然處于觀望狀態(tài)，但這些樓盤并沒有閑著。記者在調查中發(fā)現(xiàn)，為了使新盤更加完美地展現(xiàn)在購房者的面前，有的項目不僅在室內對樣板間進行精心打造，而且在整個項目的園林景觀、物業(yè)服務上均做了細致配套。此外，對市場進行細致入微的調研也是這一階段的重要課程之一。鄭東新區(qū)某樓盤的銷售負責人拿著一份厚厚的銷售預案告訴記者，眼下他也說不清這是第幾份修改稿了，雖然沒有開盤，但在幾個月的時間里，省會房地產市場的變化情況一直很微妙，他們也在不停地觀察，在銷售預案中記者看到，包括省會所有樓盤近期的銷售情況，不同價位、不同戶型的銷售比例，購房者登記的買房意向、周邊二手房掛牌的變動乃至購房者來訪的路程、花費時間都記載得一清二楚，如此做“功課”的細致程度讓人嘆服。而回顧去年同期，一些樓盤甚至連樓書還沒來得及印好就匆匆開盤了。對于多數開發(fā)商而言，延遲到９月份以后開盤的目的也是為了更好地研究市場。來自業(yè)內的消息顯示，近一段時間，各家預備上市的樓盤在“潛伏期”內可謂動作頻頻，調查周邊市場、搞推廣活動，積累客源、反復修改項目規(guī)劃樣板房方案、更換代理商等動作此起彼伏。

　　對房地產公司來說，今年８月絕對不是賣房的好時機，而是休整時間，加上歷年的８月本來就是樓市淡季，所以選擇避開８月開盤也是在情理之中。不少樓盤原本定于８月份開盤，為避開奧運，紛紛“撤單”，要么提前開盤，要么捂盤到９月、１０月份。

　　扎堆兒開盤

　　來自市場面的消息表明，９月、１０月兩個月鄭州市場上將出現(xiàn)一個開盤的高峰，而其中相當一部分原本此前就準備開盤。記者了解到，按

　　照計劃，君悅城、金峰金岸國際、中原新城、通利紫荊尚都、琥珀名城三期等樓盤都準備在９月份亮相。而在８月３０日，也就是奧運會結束后的第一個周末，亞星·城市山水已率先開盤。

　　多個新盤集中入市，業(yè)內人士大多認為是件好事�！靶卤P入市，群雄并起，對市民來說，是件好事，可以有更多的選擇。”天倫置業(yè)營銷總監(jiān)劉小衛(wèi)說。聚合置業(yè)銷售經理帖巖也認為是件好事，可以激發(fā)客戶的需求，把市民的購房積極性調動起來。
 

　　記者了解到，不少開發(fā)商選擇在９月、１０月份開盤還有一個重要的原因是對供需兩方面的考慮。布瑞克公司營銷負責人李強告訴記者，上半年的銷售數據和市場狀況給眾多開發(fā)商很大的壓力，面對銷售不如人意的上半年，“金九銀十”自然被賦予了很大的期待，也是今年開發(fā)商實現(xiàn)銷售業(yè)績不能再失去的寶貴時機。中原地產高級市場分析師李明明表示，不管是對中小型地產商，還是大型地產商，今年９月、１０月份都是比較難得的機遇，中小型地產商會受資金的壓力推貨，大型地產商多半會為一整年的業(yè)績做沖刺。

　　新盤上市，目前在售的舊盤是否有壓力？“市場沉寂了這么久，是需要一些新盤來刺激一下。”民安公司策劃總監(jiān)胡海軍說，新盤不推出來，一些在新盤與舊盤之間猶豫的市民就始終難以下決心，新盤一推出來，客戶進行了比較后，反而更容易消除觀望做出決定。興利公司銷售客服部經理羅林則表示，每個樓盤的定位不同，新盤上市，舊盤未必就一定受到影響，即便分流了一部分客戶，也是正常的。雖然不少開發(fā)商將賭注押在了“金九銀十”的銷售旺季上，但對于多數樓盤而言，面臨的銷售壓力還是相當巨大。從目前情況來看，省會各區(qū)域除了陽光新城、華瑞·紫桂苑、遠大·理想城、琥珀名城、帝湖等這些老盤即將在旺季迎來新一輪的老盤新開的熱潮，像原盛國際、中原新城、鑫苑景園、聚錦苑、橡樹玫瑰城、漢飛·金沙國際、名門國際等這些新盤也選擇在今年開盤，畢竟在經歷了去年的瘋狂拿地之后，是不可避免的，在土地政策的驅使下，不少新項目必須選擇在今年開盤，從一定程度上來說，今年“金九銀十”黃金階段扎堆兒開盤的現(xiàn)象將特別明顯，一個個的新盤老盤都將選擇在同一時間段現(xiàn)身樓市，銷售的壓力不容低估。

　　面對９月份即將來臨的開盤潮，絕大多數的開發(fā)商表示會考慮理性入市。加快推盤速度、加速資金回籠成為該階段推盤的主旋律。在入市價格的制定方面，多數開發(fā)商表示會采用平開或低開等理性的價格策略。省房地產商會秘書長趙進京表示，緣于眾多開發(fā)商寄希望于“金九銀十”帶來的成交利好，理性入市將成為最佳選擇。理性入市包括兩部分，其中之一為理性定價，這一點在此前開盤的眾多樓盤中被普遍采用，也起到了非常好的銷售效果，迫于開發(fā)商對成交的需求，９月、１０月份的入市樓盤大都會采用這種方式。另一部分，理性入市還表現(xiàn)在新開盤的附加值上，不少開發(fā)商會在這個階段更重視產品的優(yōu)化和升級，對于購房者來說，也是挑產品的好時機。

　　業(yè)內專家表示，雖然下半年的銷售壓力會很大，從目前來看，面對以往的銷售情勢，多數開發(fā)商不會再出現(xiàn)去年的瘋狂飆價，更多的，是將自己的精力放在銷售節(jié)奏的磨練內功階段，而不會在“價格戰(zhàn)”中徒增內耗，只要產品合適，定價合理，銷售應該不是問題。而買方市場的信心指數也會逐步恢復。

　　大禮的誘惑

　　牽動全球目光的奧運會已經結束了，關注樓市的人重新開始增多。沉悶了太久的開發(fā)商，開始奮力搶奪市場。經歷了冰封期，各大開發(fā)商翹首以待市場回暖。業(yè)內人士分析，９月、１０月是一個拐點，如果經歷傳統(tǒng)旺季市場仍低迷的話，那今年的房地產市場就很難有起色。正因如此，開發(fā)商也是鼓足了勁，把優(yōu)質樓盤的開盤時間集中在９月、１０月份。除了集中推盤之外，開發(fā)商開始打起了“送禮”大戰(zhàn)。據中原地產統(tǒng)計，９月、１０月兩個月里，省會７０％以上的樓盤會推出各種形式的促銷活動，力爭在金九銀十有所斬獲。

　　期待住交會

　　一方面是持續(xù)積壓的剛性需求，一方面是持續(xù)觀望，買賣雙方的博弈狀態(tài)還在繼續(xù)。有消息稱，省會眾多在售項目預備在進入第四季度前，以傳統(tǒng)住交會的集中展示為契機，采取多樣營銷方式，力圖刺激銷售。有專家認為，中原住交會在提供展示交流平臺的同時，在目前中原樓市遇冷的情況下，不免多了一分借勢頭造機會的意味。“中原住交會已經成為中原樓市為數不多的優(yōu)質營銷契機，一方面其公信力早已為置業(yè)者所認可，另一方面其展示范圍之大和影響之廣，都是其他個體營銷事件所難以取代的�！保玻埃埃盖锛局性�住交會組委會負責人說。開發(fā)商們認為，借助此次展會的機遇，可以給項目營造一個好的品牌效應，為第四季度的銷售打下良好基礎。

　　從需求的角度上講，每年的９月、１０月也是不容錯過的，這兩個月是傳統(tǒng)的購房旺季，由于這個原因，開發(fā)商也會選擇在這個時期促銷。業(yè)內人士表示，今年的“金九銀十”比往年更加特殊，上半年購房者的觀望使市場上積累了大量的剛性需求，這部分需求在奧運會后能否得到釋放，是房地產市場下半年能否有一個好的銷售業(yè)績的關鍵所在。山頂地產副總經理張彤表示，如果奧運會過后大部分樓盤能夠理性入市，面對放量較大的房地產市場，不少購房者會選擇入市看房，隨著看房者的增多，購房的人數也會越來越多，這部分購房者的加入，會促成一部分購房者首先打破觀望，從而打破滯銷的局面。

　　“就目前市場來看，如果多方面因素到位的話，有可能制造銷售小高潮�！币晃粯I(yè)內人士稱，不僅是價格需要調整到位，同時產品品質、性價比、營銷方式、信息傳播模式等，也需要贏得置業(yè)者的認同�；仡櫧衲甏杭局性�住交會，就有不少在售項目體現(xiàn)性價比，很好地吸引了置業(yè)者，從而在成交上有不俗的成績。而就目前各大開發(fā)商對秋季中原住交會的重視情況來看，預計在９月、１０月中原樓市將會出現(xiàn)新亮點。