持續(xù)了大半年的房?jī)r(jià)持續(xù)上漲、成交量屢創(chuàng)新高的鄭州樓市，2009年全年的走勢(shì)究竟如何？昨日，市房管局公布了2009年鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)分析，2009年全年鄭州商品住宅共賣(mài)出112061套，是2008年銷售量的1.92倍，多賣(mài)53821套；房?jī)r(jià)是每平方米4580元，每平方米比2008年漲了586元。分析還顯示，在來(lái)鄭買(mǎi)房的人群中，2009年來(lái)自非鄭州市的河南“本省其他地區(qū)”的購(gòu)房者比例首次超過(guò)鄭州市商品住宅銷售總套數(shù)的一半。

　　【房?jī)r(jià)】

　　住宅月度最高達(dá)4850元/平方米

　　2009年，鄭州市商品房銷售均價(jià)達(dá)每平方米4910元，同比上漲10%。雖然漲幅低于2007年和2008年，但這一價(jià)格與2007年的高峰期相比，每平方米高出近100元。

　　其中，鄭州市商品住宅去年銷售均價(jià)為每平方米4580元，與2008年相比，漲幅為14.7%；非住宅銷售均價(jià)為每平方米6939元，漲幅為1.6%。從數(shù)據(jù)上看，去年商品住宅的漲幅明顯高于商品房整體漲幅，這說(shuō)明去年上漲的房?jī)r(jià)，更多是因?yàn)樯唐纷≌�快速上漲拉動(dòng)所致。

　　在月度商品住宅銷售均價(jià)對(duì)比上，去年1月份每平方米3908元的價(jià)格為全年最低，這也是去年唯一一個(gè)在每平方米4000元 “關(guān)口”之下的月份。全年價(jià)格最高的月份是11月，當(dāng)月商品住宅均價(jià)為每平方米4850元，比1月份每平方米漲了942元。12月份，一批 經(jīng)濟(jì)適用房集中銷售整體上拉低了當(dāng)月房?jī)r(jià)，盡管如此，12月份商品住宅均價(jià)也達(dá)每平方米4545元，比1月份每平方米高了637元。

　　【銷售量】

　　去年銷量逼近前兩年銷量之和

　　對(duì)鄭州樓市銷售情況來(lái)說(shuō)，2009年的行情可以用一路飆升來(lái)形容。從數(shù)據(jù)上看，去年鄭州市區(qū)商品住宅銷售面積首次逼近千萬(wàn)平方米，達(dá)到998.58萬(wàn)平方米，遠(yuǎn)超2008年568.14萬(wàn)平方米的數(shù)據(jù)。從銷售套數(shù)上看，去年商品住宅銷量達(dá)112061套，同樣創(chuàng)下了年度銷售記錄，不僅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)2008年的銷量，甚至只比2008年和2007年的銷量之和138012平方米僅少25962平方米。

　　如果對(duì)全年樓市表現(xiàn)劃分階段，大體可以按季度來(lái)劃分。2009年年初，鄭州樓市還是一片悲觀，可以說(shuō)是“一片冷清”。到了3月份，樓市迎來(lái)了“小陽(yáng)春”，壓抑一年的剛性需求開(kāi)始釋放。進(jìn)入7月份，樓市也進(jìn)入了“盛夏”，投資性需求的購(gòu)房者加入了購(gòu)房大軍。進(jìn)入最后3個(gè)月，在“恐慌性購(gòu)房”氣氛的蔓延下，樓市銷量繼續(xù)飆升，終于在年底“爆棚”，12月份鄭州市區(qū)商品住宅銷量，創(chuàng)記錄的達(dá)到16886套。

　　【投放量】

　　大幅滑坡，供銷比創(chuàng)歷史新低

　　雖然開(kāi)發(fā)商房子賣(mài)得好，但當(dāng)年開(kāi)發(fā)商的投放量卻大幅滑坡。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2009年，鄭州商品住宅的投放面積為643.59萬(wàn)平方米，同比下降20.4%；商品住宅銷售998.58萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)75.8%；商品住宅銷售量大于投放量354.99萬(wàn)平方米，兩者的比值為0.64∶1，供銷比創(chuàng)下了歷史新低。近兩年鄭州的商品住宅投放比重有所增加，這說(shuō)明在2008年之后房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整期，開(kāi)發(fā)商對(duì)非住宅類產(chǎn)品的投資更為謹(jǐn)慎，而把投資方向轉(zhuǎn)向需求較為平穩(wěn)的商品住宅上。

　　值得關(guān)注的是，部分開(kāi)發(fā)商再次出現(xiàn)捂盤(pán)惜售的跡象。去年第四季度市場(chǎng)投放量增長(zhǎng)，除了市場(chǎng)好轉(zhuǎn)帶動(dòng)開(kāi)發(fā)商加快進(jìn)度之外，還有一個(gè)重要原因是12月20日預(yù)售款監(jiān)管辦法實(shí)施，符合條件的開(kāi)發(fā)商“被迫”在這之前開(kāi)盤(pán)銷售，以免預(yù)售款被政府監(jiān)管。

　　從房源的投放價(jià)格來(lái)看，2009年，鄭州商品住宅投放價(jià)格多集中于每平方米4000~5000元，其投放套數(shù)占到總投放套數(shù)的44.7%。

　　【區(qū)域】

　　鄭東新區(qū)最貴，金水區(qū)投放量最大

　　從各區(qū)住宅的投放和銷售對(duì)比來(lái)看，2009年金水區(qū)仍是商品住宅投放的“大戶”，其次是中原區(qū)和管城區(qū)，年度商品住宅投放面積均超過(guò)100萬(wàn)平方米。

　　從各區(qū)域的銷售情況看，呈現(xiàn)與投放一樣的格局，這說(shuō)明在2009年商品房供應(yīng)量較少的情況下，供應(yīng)格局極大地影響了人們購(gòu)買(mǎi)商品房的區(qū)域選擇。同時(shí)，從各區(qū)域的投放與銷售看，金水區(qū)商品住宅的供求矛盾更為突出，投放量還不到銷售量的一半。

　　外界關(guān)注的鄭東新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，由于近兩年鄭東新區(qū)土地供應(yīng)有限，鄭東新區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)入了相對(duì)的“低潮”期，但鄭州新區(qū)的規(guī)劃將使得該區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)格外引人關(guān)注。從銷售價(jià)格看，鄭東新區(qū)房?jī)r(jià)領(lǐng)跑全市商品住宅的價(jià)格，該區(qū)域房?jī)r(jià)達(dá)到每平方米5311元，每平方米高出全市均價(jià)731元。

　　【剩余房源】

　　還剩41946套，大戶型房?jī)r(jià)高

　　隨著去年房地產(chǎn)行情好轉(zhuǎn)，業(yè)內(nèi)人士不時(shí)宣稱市場(chǎng)房子供不應(yīng)求，實(shí)際情況到底如何？市房管局昨日的分析顯示，截至2009年年底，鄭州累計(jì)可售的商品住宅套數(shù)為41946套，較2008年底減少了36617套。在這些可售的不同套型中，以60平方米以下的商品住宅為多，占到36.0%；其次為80~90平方米的商品住宅，占到20.5%，而由于庫(kù)存量的減少，使得套型面積在100平方米以上的商品住宅價(jià)格出現(xiàn)大漲。據(jù)測(cè)算，套型面積在100平方米以上的商品住宅銷售均價(jià)漲幅達(dá)到21.6%，遠(yuǎn)高于整個(gè)商品住宅14.7%的價(jià)格漲幅。

　　【購(gòu)買(mǎi)力】

　　非本市的購(gòu)房者首次超過(guò)一半

　　2009年，來(lái)自“本省其他地區(qū)”購(gòu)房者的比例首次超過(guò)鄭州市商品住宅銷售總套數(shù)的一半，達(dá)到52%；其購(gòu)買(mǎi)套數(shù)達(dá)到58285套；同時(shí)，來(lái)自“外省市”、“本市郊縣”購(gòu)房者的比例也都有所增加。

　　二手房】

　　交易量大增

　　去年，鄭州二手樓市同樣十分“火爆”，全年二手房交易面積達(dá)265.77萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)141.9%。二手房交易量大幅增加得益于二手房交易稅費(fèi)減免優(yōu)惠政策，這些政策的實(shí)施，使得連續(xù)兩年下降的鄭州二手房交易量，得到了明顯的上升。