持續(xù)的樓市調(diào)控仍未使地方政府?dāng)[脫對(duì)土地財(cái)政的依賴(lài)。去年下半年以來(lái)，一些地方政府房地產(chǎn)市場(chǎng)微調(diào)政策不斷，以期促進(jìn)樓市回暖，進(jìn)而帶動(dòng)土地交易活躍。但國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地成交價(jià)款下降了13.3%。

業(yè)內(nèi)人士分析，在樓市調(diào)控政策預(yù)期不明朗、地方債集中到期、地方財(cái)政吃緊的情況下，未來(lái)地方政府微調(diào)樓市政策的“試盤(pán)行動(dòng)”還將會(huì)繼續(xù)出現(xiàn)，推地節(jié)奏也將加快。對(duì)于轉(zhuǎn)型中的地方經(jīng)濟(jì)來(lái)說(shuō)，徹底擺脫對(duì)土地財(cái)政依賴(lài)，仍將是一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程。

收支兩端承壓

“有些地方政府向開(kāi)發(fā)商收的稅，已經(jīng)收到3年以后了；還有些地方公務(wù)員的工資是靠銀行貸款發(fā)的。”在中國(guó)證券報(bào)記者近日的一次調(diào)研中，一位知情人士如是說(shuō)。在經(jīng)濟(jì)增速放緩的大背景下，地方財(cái)政正在面臨吃緊的局面。

這背后的一個(gè)重要因素，就是土地出讓金的下滑。財(cái)政部的數(shù)據(jù)顯示，上半年全國(guó)國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入11430億元，同比減少4342億元，下降27.5%。

據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院的報(bào)告，現(xiàn)階段土地出讓收入和房地產(chǎn)稅收收入占據(jù)地方財(cái)政收入的比重達(dá)三成以上。同時(shí)，與房地產(chǎn)有關(guān)的多個(gè)上下游產(chǎn)業(yè)景氣程度，也隨樓市的陰晴變化而變化。短期內(nèi)地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)尚無(wú)法擺脫對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的依賴(lài)。

在財(cái)政支出的一端，地方償債壓力不容忽視。審計(jì)署的報(bào)告顯示，我國(guó)已迎來(lái)地方債的償債高峰期，今年全國(guó)共有1.84萬(wàn)億元地方債務(wù)到期，部分地方的債務(wù)償還對(duì)土地出讓收入的依賴(lài)較大。

政策面上，雖然今年以來(lái)央行兩次降息降準(zhǔn)，但房地產(chǎn)調(diào)控的“紅線”仍然未變。近日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶在江蘇常州調(diào)研時(shí)強(qiáng)調(diào)，必須堅(jiān)定不移做好調(diào)控工作，把抑制房地產(chǎn)投機(jī)投資性需求作為一項(xiàng)長(zhǎng)期政策。住建部、國(guó)土部、發(fā)改委等部委分別針對(duì)調(diào)控松動(dòng)的傳言進(jìn)行澄清，并強(qiáng)調(diào)調(diào)控不放松。

鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部分析認(rèn)為，雖然下半年土地的供應(yīng)量和成交量都將有所回升，但難以恢復(fù)到去年的水平；而商品房成交的回暖勢(shì)頭，也因“限購(gòu)令”的存在而存在變數(shù)，從而影響到房地產(chǎn)稅收。從全年來(lái)看，“房地產(chǎn)財(cái)政”縮水對(duì)地方經(jīng)濟(jì)的影響已不可避免。

賣(mài)地誘惑難拒

事實(shí)上，面對(duì)上述壓力，地方政府的“自救”行動(dòng)早已展開(kāi)。上周末，珠海傳出松綁“限價(jià)令”消息，雖然政策最終未做調(diào)整，但在土地出讓收入嚴(yán)重縮水的情況下，珠海“救市”意圖昭然若揭。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，從去年8月以來(lái)，全國(guó)有超過(guò)30個(gè)城市明確發(fā)文微調(diào)樓市政策，調(diào)整范圍涉及調(diào)整首套房標(biāo)準(zhǔn)、變更土地出讓金支付方式、提高公積金貸款限額、減免稅費(fèi)等多個(gè)方面。除逾越限購(gòu)“紅線”的少數(shù)城市外，大部分微調(diào)政策“闖關(guān)”成功。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，未來(lái)還將陸續(xù)有城市加入到試盤(pán)的行列中。

地方政府穩(wěn)定財(cái)政收入的另一條途徑便是密集推地。7月17日，南京市國(guó)土資源局一次性推出41幅地塊的土地出讓預(yù)告，共計(jì)2302088.17平方米。7月以來(lái)，北京也已成交了5宗住宅用地，與整個(gè)上半年成交的住宅用地宗數(shù)相同。

鏈家地產(chǎn)分析指出，隨著成交回暖，開(kāi)發(fā)商的資金狀況有所緩解，購(gòu)買(mǎi)土地的積極性也在提高。下半年往往是土地供應(yīng)和成交的活躍期，地方政府的土地出讓金收入將有所提高。

但在中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌看來(lái)，市場(chǎng)回暖雖能緩解收入壓力，但對(duì)處于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式轉(zhuǎn)型中的地方政府來(lái)說(shuō)，又將陷入對(duì)土地財(cái)政的依賴(lài)中。他認(rèn)為，頻繁“試盤(pán)”和加快推地，將成為下半年的常態(tài)。對(duì)于前者，中央政府需密切關(guān)注。土地財(cái)政驅(qū)動(dòng)下的征地、拆遷問(wèn)題也要有所警惕。